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오세훈, 서울 재개발규제 푼다,정비지수제 폐지·높이제한 완화

등록일 2021년05월26일 트위터로 보내기 싸이월드 공감 네이버 밴드 공유


 

서울시가 주거정비지수제를 폐지하는 등 재개발 규제를 완화하는 방안을 발표했다.

서울시는 오늘(26일) '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'을 발표하고, 매년 2만 6천 호를 공급해 2025년까지 주택 13만 호를 공급하겠다고 밝혔다.

오 시장이 내놓은 6대 방안은 ▲ 주거정비지수제 폐지 ▲ '공공기획' 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲ 주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화 ▲ 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲ '2종 7층 일반주거지역' 규제 완화 통한 사업성 개선 ▲ 매년 '재개발구역 지정 공모' 통한 구역 발굴 등이다.

 

오세훈 서울시장이 그간 재개발 걸림돌로 평가됐던 ‘주거정비 지수제’를 폐지하는 등 주택공급 활성화에 드라이브를 걸었다.
 
그간 과도한 재개발·재건축 규제로 도심 내 주택공급이 막혔다고 판단한 데 따른 것이다. 
 
중층 주거지역인 제2종 일반주거지역의 '7층 제한'은 완화하고, 그간 도시재생사업 등을 이유로 재개발 해제구역이 됐던 지역은 주민합의를 거쳐 신규 구역으로 지정한다는 방침이다.
 

오 시장은 그동안 재개발사업에서 가장 큰 규제로 꼽히던 주거정비지수제를 폐지키로 했다고 밝혔다.

박원순 전 시장 재직 당시인 2015년 도입된 이 제도는 주민동의율과 노후도 등을 부문별로 상세히 점수화해 일정 점수 이상이 돼야 사업 신청을 할 수 있게 한 것으로, 지난 6년여간 신규 재개발 구역 지정을 어렵게 한 주요 요인으로 꼽혀 왔다.

주거정비지수제 폐지에 따라 앞으로는 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다. 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다.

이번에 도입키로 한 '공공기획'은 사전 타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이라고 오 시장은 설명했다.

이를 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도 걸리던 절차(사전타당성조사·기초생활권계획수립·정비계획수립)를 1/3 수준인 14개월로 단축할 수 있게 된다.

 

주민제안·사전검토(6개월→4개월), 법정절차(12개월→6개월) 등 나머지 절차도 단축돼 통상 5년이 걸리던 정비구역지정 기간이 2년 이내로 줄어든다.

'공공기획 도입으로 사전타당성 조사 단계가 통합·폐지되는 만큼, 주민동의율 확인 절차가 기존 3단계에서 2단계로 줄어든다.

다만, 주민제안 단계에서의 동의율은 기존 10%에서 30%로 높여 초기 단계 주민 간 갈등을 최소화하기로 했다.

 

정비계획 지정 단계의 주민동의율(2/3 이상)도 그대로 유지키로 했다.

재개발 해제구역 중 노후화·슬럼화돼 주거환경 개선이 필요한 지역은 주민 합의에 따라 신규 구역으로 지정하기로 했다.

 

시는 실태조사 결과 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고 법적 요건을 충족해 주민들이 동의하면 구역 지정이 가능할 것으로 보고 있다.

2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받고 있는 지역은 정비구역으로 지정되는 경우에 한해 2종 일반주거지역으로 완화한다.

 

2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 재개발 추진 시 규제를 완화하는 것이다.

이렇게 되면 정비계획 수립 시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 수 있다.

특히 2종 일반주거지역은 서울 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있으며, 이중 7층 규제 지역은 약 61%(85㎢)에 달해 이번 규제 완화가 이뤄지면 상당한 공급 확대 효과가 있을 것으로 시는 예상했다.

오 시장은 이런 층고 규제 완화가 시의회 조례 개정이 필요한 사안이라는 지적에 대해서는 낙관적 의견으로 답했다.

그는 "해당 지역은 서울시내 전역에 골고루 분포돼 있어 시의원님들께도 상당히 많은 민원이 그동안 쌓였을 것"이라며 "따라서 의회에서 찬반 양론은 있을 수 있어도 무난하게 공감대가 형성될 수 있는 사안이고, 발표 전에 충분히 시의회와 교감한 상태에서 마련된 안"이라고 답했다.

시는 또 구역 지정 활성화를 위해 매년 '재개발구역 지정 공모'를 시행해 연 25개 이상 구역을 발굴키로 했다.

 

자치구별 주택수급 계획과 재개발 현황 등을 토대로 연도별 공급 목표를 설정하고 시급성, 자치구별 안배, 추진 의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이다.

아울러 투기 방지 대책도 병행한다.

 

재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 '권리산정기준일'로 고시해 공모일 이후 투기 세력의 다세대 신축 등 '지분 쪼개기'를 원천 차단키로 했다.

 

후보지 선정 후에는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래할 수 있도록 하는 토지거래허가구역 지정 등 조치를 취할 예정이다.

오 시장은 "많은 전문가들이 진단하듯 주택가격 급등의 핵심 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급"이라며 "서울시는 재개발부터 정상화해 최근 10년간 주택공급 기회 감소를 만회해 나가겠다"고 강조했다.

그는 "재건축 시장은 제가 취임한 이후 기대감이 커지면서 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있다"며 "그래서 상대적으로 집값 자극이 덜하고, 열악한 주거환경을 개선하는데 효과가 있는 재개발사업에 대한 규제 완화책을 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 우선 추진하고자 한다"고 설명했다.

 

서울시가 이 같은 계획을 발표하면서 과거 뉴타운 해제 지역이 밀집한 강북구 등의 재개발 기대감이 높아질 것으로 관측된다.

 

오 시장은 이날 브리핑에서 “매년 공모를 통해 25개 이상 (재개발) 구역을 발굴하겠다”라고도 발표해서다.

 


 

지난달 서울연구원 보고서에 따르면 재개발 해제지역은 성북구가 34곳으로 가장 많고 중랑(32곳), 종로(26곳), 동대문·강동(25곳)이 뒤를 잇는다.

 

성북구 장위 8·12·13·15구역의 면적만 67만5750㎡에 달한다.
 
강대선 창신동 공공재개발추진위원장은 “도시재생사업에다 노후도 '연면적 기준'으로 인해 오랫동안 재개발에서 소외된 구로·종로 등 지역 주민들은 규제 완화를 반기는 분위기”라고 전했다.

 

다만 재개발은 재건축보다 주민 분담금 부담이 크고 이에 따라 과거 재개발 사업에서 원주민 정착도가 낮았던 점은 극복해야 할 과제로 꼽힌다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이번 규제 완화로 그간 밀린 물량을 한 번에 정리할 수 있을지는 의문이지만, 공급 부족이 집값 불안 요인으로 굳어진 지금 상황으로선 필요한 조치”라고 평가했다.
 
심 교수는 “단기적인 집값 상승은 불가피하겠지만, 이는 그간 주택 공급이 꾸준히 이뤄지지 않은 데 따른 호재 심리가 더 크게 다가온 결과”라며 “공격적인 공급 정책이 필요하다"고 설명했다. 
 
조주현 전 한국주택학회장도 “그간 재개발·재건축이 과도하게 규제된 만큼 바람직한 조치라고 본다”며 “단 재개발 사업이 가능하도록 문은 열어놓되 지분 쪼개기 등 사업 취지를 무너뜨리는 투기는 철저히 감시해야 한다”고 말했다. 
 
서울시는 이번 규제 완화책을 시행하기 위해 오는 10월까지 '도시 및 주거환경 정비기본계획'을 변경한다는 계획이다.

최정훈기자 choichina@naver.com
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