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"상한제 도입시 강남 분양가 20∼30% 내려가 재건축 사업 메리트 없어

등록일 2019년07월10일 트위터로 보내기 싸이월드 공감 네이버 밴드 공유

정비업계 관측…"강남권 재건축 분양가, HUG 기준보다 크게 낮아질 것"

2007년 제도 도입 당시 정부 시뮬레이션 "평균 분양가 20% 하락" 전망

민간택지에도 분양가상한제 도입하면 공시지가 바탕으로 택지비 산정

아파트 분양원가 절반가량 차지하는 택지비 시세보다 크게 낮아져

 


 

정부가 민간택지 분양가상한제 도입을 공식화하면서 서울 강남권 주요 재건축 아파트 단지의 분양가가 얼마나 더 떨어질지 주목된다.

 

민간택지에도 분양가 상한제가 도입되면 분양가격이 얼마나 떨어질까.

건설업계에서는 분양가 상한제의 세부 시행 기준을 봐야 겠지만 실제 상한제가 도입되면 강남권 재건축 단지의 분양가가 20∼30%가량 낮아질 것이라는 전망을 내놓고 있다.

서울 구별로 땅값과 분양가가 달라 획일화할 순 없지만, 현재 아파트값이 높은 강남권에서는 주변 시세보다 낮은 것은 물론 주택도시보증공사(HUG)의 관리 하의 분양가보다도 20∼30% 내려갈 수 있다는 것이다.

지난해 11월 분양한 서초구 A단지의 경우 일반분양가격이 3.3㎡당 평균 4천650만원인데 반해 조합원 분양가는 3.3㎡당 2천800만∼3천만원 선으로 일반분양가보다 크게 낮았다.

 

정비업계는 "분양가가 20∼30%나 떨어지면 조합은 재건축 사업에 대한 매력이 사라진다"며 "조합원들간 견해차가 커 사업을 중단할 가능성이 크다"고 전망했다.


 

앞서 김현미 국토교통부 장관은 "민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 됐다"고 밝혔다.

택지비가 분양원가의 절반을 차지하고 공시지가 수준에서 택지비가 정해진다고 가정할 때 강남권 주요 재건축 아파트의 분양가는 더 떨어지게 된다. 서울 서초구 삼성동 상아2차 재건축(래미안라클래시)은 주택도시보증공사와 분양가 조율에 난항을 겪으면서 후분양으로 선회했다. 주택도시보증공사는 지난 4월 분양한 강남구 일원동 '디에이치포레센트'의 평균 분양가인 3.3㎡당 4569만원을 기준가로 제시했으나 재건축조합 측은 최소 3.3㎡당 4700만원 이상은 돼야 한다는 입장이었다.

후분양으로 진행할 경우 주택도시보증공사의 분양가 심사를 받지 않아도 되지만 분양가상한제가 시행되면 선·후분양에 관계없이 적용돼 당초 조합 측이 원하던 금액보다 80% 수준으로 분양가가 내려갈 수 있다. 이 경우 주택도시보증공사가 제시한 가격보다 3.3㎡당 500만원 이상 분양가가 떨어질 수 있다. 이는 최근 분양한 서초그랑자이 평균 분양가(4687만원)보다도 600만원 이상 싼 수준이다.

 

주변 아파트 시세와 격차는 더 크다. 상아2차 인근에 위치한 '삼성센트럴아이파크' 전용면적 85㎡는 지난달 20일 21억원에 거래됐다. 3.3㎡당 매매가격은 8000만원을 웃돌았다. 분양가상한제를 적용할 경우 새 아파트인 상아2차가 사실상 반값 아파트로 공급되는 셈이다. 현재 후분양을 준비 중인 서초구 반포동 '래미안원베일리'(신반포3차·반포경남 재건축)도 분양가상한제를 적용 받을 경우 비슷한 수준에서 분양가가 책정될 것으로 예상된다.

 

다만 단지별로 유불리는 달라질 것으로 보인다. 최근 1년간 신규 분양 단지가 없어 10년 내 준공 아파트 평균 매매가격을 비교 대상으로 할 경우 최근 1년간 서울의 아파트 평균 분양가를 기준으로 삼을 수 있는데, 지난달 기준 서울 평균 분양가가 3.3㎡당 2574만원으로 비교적 낮은 수준이기 때문이다. 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트의 경우 주택도시보증공사의 분양가 심사를 받으면 3.3㎡당 2574만원으로 분양가를 맞춰야 하지만 분양가상한제를 적용하면 기준선이 이와 비슷하거나 다소 높아질 가능성도 있다.

 

채상욱 하나금융투자 연구위원은 "분양가상한제는 개념상 원가 수준에서 분양하라는 것이어서 개발이익이 대폭 축소된다"며 "후분양이든 선분양이든 상한제가 적용된다면 원가 수준의 분양을 해야 한다는 점에서 강력한 정책이 될 것"이라고 말했다.

타임포스트 www.timepost.co.kr

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